Zápis ze shromáždění SVJ

„Společenství vlastníků jednotek
Ve Slatinách č.p. 3243, Praha 10“

Shromáždění ze dne 26. 11. 2014 od 18:00 z jednacího sálu SBD Zahradní město, Zvonková 3048/2, Praha 10 - Zahradní město. Začátek prezentace účastníků od 17:45, čas konání 18:00-20:15

Přítomni:
Členové SVJ, případně jejich zmocněnci na základě plné moci dle presenční listiny

Hosté:
Veronika Šmejkalová - jednatelka, Petr Háša – technik, a Lenka Janoušová – předpisářka záloh, všichni za AVEMA Praha, s.r.o. – správce nemovitosti

Mgr. Kliner, advokát

Program:

1. Zahájení
Předseda SVJ pan Hrubý a zástupkyně správní firmy AVEMA paní Šmejkalová zahájili shromáždění přivítáním a prezentací účastníků. Místopředseda SVJ pan Kopecký poté přítomné účastníky shromáždění upozornil na princip hlasování a nutnost jasného vnějšího projevu vůle při hlasování. Pan Hrubý následně oficiálně konstatoval, že k 18:05 je přítomno 53,01% spoluvlastnických podílů a shromáždění je tedy usnášeníschopné.

2. Volba předsedajícího, skrutátora, zapisovatele a ověřovatele zápisu
Místopředseda SVJ pan Kopecký navrhl jako předsedajícího shromáždění pana Tomáše Hrubého, jako skrutátora paní Šmejkalovou a paní Kolářovou, jako zapisovatele paní Petříkovou a jako ověřovatele zápisu pana Domese. Shromáždění jeho návrh jednomyslně odsouhlasilo.

3. Předložení a projednání zprávy výboru SVJ o aktuálním stavu věcí domě, včetně kontroly minulého usnesení. Podrobná zpráva o technickém stavu budovy a dalším postupu ve vybraných záležitostech.
Předseda SVJ přednesl zprávu o stavu věcí a technickém stavu v domě. Jako nejzávažnější záležitost v uplynulém období byla realizace opravy terasy mezi 7. - 8. NP. V průběhu zimních měsíců probíhala intenzivní příprava technického řešení, poptání firem a výběr zhotovitele. Ve finální fázi nebyla vybraná oslovená firma ochotná ve smlouvě o dílo nést ze strany SVJ požadovaná patřičná rizika. Následně bylo přikročeno k druhému kolu výběru zhotovitele a došlo ke zdárnému uzavření smlouvy o dílo s firmou DKS Praha, jenž byla ochotná přistoupit na vyšší míru rizika a patřičná konkrétní smluvní ustanovení požadovaná ze strany SVJ. V průběhu letních měsíců došlo k vlastní realizaci díla v ceně 537.084,- Kč se zárukou 10 let na hydroizolace. V dotčeném bytě č. 708 následně postupně ustalo vlastní zatékání, došlo ke konečné opravě a daný byt je nyní celkově v pořádku a obyvatelný. V jednom konrétním místě v koupelně se ještě projevují doprovodné dobíhající jevy a toto je dále monitorováno a bude v čase vyhodnoceno.
Co se týče dalších problémů domu (parapety, dílčí zatečení přes fasádu, kolem oken a přes balkóny), tak proběhlo mapování, realizace sond a povedlo se před zimou sanovat nejvíce dotčená místa pomocí obnovy spár dlažby a impregnace povrchu na balkonech u bytů, mikro spár na fasádě a vybraných parapetech. Dále byly doplněny fasádní obklady a opraveny trhliny na vnější fasádě, kdy příčiny nejeví známky statického problému. V závěru podzimu došlo k důležitému zjištění chybějící konečné fasádní vrstvy u pruhů v šedé části fasády a chybějících dilatačních APU – lišt. V průběhu příštího roku dojde k návrhu trvalého řešení, vymezení rozsahu a provedení komplexní opravy. Co se týče minulých problémů s osvětlením, došlo k výměně jističů, což přineslo výrazné snížení výpadků světel na chodbách. U osvětlení garáží i chodeb domu dojde v rámci dosloužení a nutné údržby k postupnému nahrazování a osazování úsporných LED zářičů.
Provedla se kontrola předchozí sanace garáž, která se osvědčila, deska dále více nepracuje a nevznikají nové trhliny.
Na dveře do sklepů byl nainstalován čip z důvodu vyššího zabezpečení proti krádežím, nicméně i přesto došlo bohužel k dalším krádežím a je na zodpovědnosti
každého, co si cenného do sklepní kóje dá a zda má prostor a věci pojištěné v rámci
pojištění domácnosti. Další zabezpečení a opatření vzešlá z ankety, konkrétně komplexní čipový systém, budou odhlasovány per rollam.
Co se týče fungování výboru a SVJ, tak výbor funguje v počtu 5 aktivních členů z celkových 6, schází se a řeší jednotlivé potřebné věci. Do budoucna bude zveřejňován termín veřejné schůze výboru SVJ na nástěnce a spoluvlastníci mají
možnost se obrátit se svými podněty, věcmi k řešení či stížnostmi.

4. Přednesení zprávy a informací ze strany zástupců správní firmy AVEMA, včetně předložení roční závěrky a zodpovězení Vašich dotazů. Hlasování o schválení předloženého hospodaření, účetnictví a roční závěrky za uplynulý rok 2013.
Paní Šmejkalová zpracovala pro všechny zjednodušený finanční přehled k 31. 12. 2013 a k 31. 10. 2014 a celá tabulka a údaje v ní byly srozumitelně ústně vysvětleny (např. náklady běžného roku, neuhrazené závazky atd.), včetně zodpovězení dílčích dotazů a uvedení zůstatků na účtech SVJ. Bylo zmíněno nízké saldo za minulé období a relativně dobrá dosavadní platební morálka. Účetnictví SVJ proběhlo revizí od externí účetní auditorky paní Máchové, kdy drobné záležitosti byly vysvětleny a vyřešeny a její doporučení zní schválit hospodaření a závěrky za rok 2013.

Člen výboru pan Domes po projednání zprávy o kontrole účetnictví navrhl hlasovat
o usnesení ve znění: „Shromáždění SVJ Ve slatinách č. p. 3243 schvaluje předložené účetnictví a roční uzávěrku za rok 2013.“ Shromáždění jeho návrh jednomyslně odsouhlasilo.

5. Odsouhlasení konkrétních investic a předpokládaných budoucích oprav, finanční plán pro rok 2015 a projednání stanovení adekvátních záloh na společné služby od 1. 1. 2015
SVJ má i přes dosavadní výdaje na opravy, včetně rekonstrukce terasy, stále dostatečnou finanční rezervu pro případné nutné opravy a odsouhlasené investice na rok 2015, kdy dosavadní výše předepsaných záloh jsou rozumně stanoveny.
Na jaro 2015 je plánovaná nutná komplexní oprava problematických míst na fasádě ve třech posledních podlažích, některých okenních parapetů a doplnění chybějících APU lišt, vlastní náklady bude možné blíže určit až po jasnějším vymezení nutného rozsahu opravy a prověření možností přístupu (lešení vs. plošina) Po letošní zimě dojde k celkové opravě některých balkonů a teras.
Přirozeným postupným způsobem obměny v rámci nutné údržby dojde k nahrazování osvětlení z běžného na LED variantu.
Na základě podnětů z předchozí ankety spoluvlastníků i proběhlé diskuze došlo k vyjádření poměrně jednotného názoru pořídit do domu komplexní čipový systém pro veškeré vstupy do prostor domu, sklepů a garáží a to do 400.000,00 Kč. Vzhledem k podmínce ve stanovách pro souhlas s investicemi zajistit souhlas min. 75% všech spoluvlastníků proběhne patřičné hlasování písemně formou per rollam a spoluvlastníkům byl následně předán podpisový arch.

Pan Hrubý poté přítomné seznámil se skutečností, že dosavadní předpis záloh na společné služby je sice, co se týče výše jednotlivých položek, rozumně nastavený, ale nezahrnuje položku na případné odměny členům výboru SVJ a tento stav by měl být napraven. Proto bylo navrženo, aby AVEMA zpracovala od 1. 1. 2015 nový předpis záloh pro každou bytovou jednotku, kde bude nově stanovena položka pro odměny výboru SVJ ve výši 180,00 Kč na bytovou jednotku.
Pan Hrubý navrhl proto hlasovat o usnesení ve znění: „Shromáždění SVJ souhlasí s úpravou předpisu záloh s platností od 1. 1. 2015 a vytvoření položky na některé chybějící náklady, konkrétně na odměny za činnost ve výboru SVJ.“ Shromáždění jeho návrh jednomyslně odsouhlasilo.

6. Schválení návrhu úhrady nákladů a odměn pro členy orgánů SVJ
Pan Kopecký navrhl hlasovat o usnesení ve znění: „ Shromáždění SVJ souhlasí s vyplacením jednorázové odměny za uplynulé období let 2013 a 2014 ve výši 96.000,00 Kč čistého za jedem rok pro celý výbor SVJ. Odměna bude rozdělena mezi členy výboru na návrh předsedy výboru SVJ.“ Shromáždění jeho návrh jednomyslně odsouhlasilo.

Bylo oznámeno a upřesněno, že odměny za rok 2013 budou zúčtovány aktivací z fondu dlouhodobých záloh. Odměny za rok 2014 budou zúčtovány v konečném vyúčtování služeb a nákladů roku 2014, které obdrží spoluvlastníci v průběhu příštího roku. Následně byl zmíněn poměrně citelný dopad povinných odvodů a zdanění, které se v posledních letech postupně měnily a zaváděly. Vzhledem k této skutečnosti padla zmínka o legální možnosti snížení dopadu na SVJ v případě použití minimální osvobozené měsíční částky. Vzhledem ke kladnému přijetí této možnosti následně pan Hrubý navrhl proto hlasovat o usnesení ve znění: „Shromáždění SVJ souhlasí s vyplácením pravidelné měsíční odměny členům výboru do souhrnné maximální částky 8.000,-Kč čistého za celý výbor pro období měsíců roku 2015.“ Shromáždění jeho návrh jednomyslně odsouhlasilo.

7. Přednesení návrhů a žádostí spoluvlastníků o úpravy zasahující do společných prostor (ventilace, větší stavební úpravy, venkovní rolety, markýzy na vnějším plášti budovy, klimatizace atd.), jenž dle stanov podléhají souhlasu SVJ a to včetně předložení podrobných podkladů a technické dokumentace záměrů,
Pan Hrubý informoval o nutnosti a povinnosti spoluvlastníků v případě realizace a různých stavebních zásahů do společných částí domu žádat o patřičný souhlas ostatních spoluvlastníků. Do budoucna se jeví jako vhodné stanovit si a schválit jasná a jednotná pravidla pro realizaci záležitostí typu instalace stínění pomocí markýz nebo vnějších rolet Neoprávněné a neschválené zásahy mohou v případě neodborné instalace způsobit problémy a zbytečné škody SVJ.

Následně pan Hrubý přednesl svou osobní žádost o povolení instalace vnitřní ventilace v bytě č. 706 a vytvoření ventilačního přívodu do bytu přes konstrukci společných částí. Instalace bude provedena odbornou firmou, na náklady a zodpovědnost žadatele, kdy bezprostředně sousedící spoluvlastník pí. Valtrová je s úpravou seznámena a souhlasí. Vzhledem k podmínce souhlasu min. 75% všech spoluvlastníků proběhne hlasování o žádosti písemně formou per – rollam a spoluvlastníkům byl předán podpisový arch.

Shromáždění SVJ nezávazně prodiskutovalo dle NOZ novou možnost pověřit v budoucích stanovách pravomocí projednávat a schvalovat žádosti o úpravy zasahující do společných prostor výbor SVJ, kdy doposud dle stanov podléhají zásahy souhlasu shromáždění, resp. spoluvlastníkům. Toto téma bude v budoucnu dále podrobněji projednáno a konkrétně zvažováno v souvislosti s procesem přípravy změn a tvorby nových stanov.

8. Aktualizace a doplnění bodů domovního řádu – např. povinnosti a pravidla chování pro majitele psů, dodržování pořádku a hygienických pravidel v domě atd.
Paní Petříková na základě podnětů z ankety spoluvlastníků a nespokojenosti s některými věcmi ve společném soužití v domě doporučila zpracovat nový domovní řád, kdy starý z roku 2007 již není plně vyhovující. Byla zmíněna povinnost dle nového občanského zákoníku, aby se „pravidla pro správu domu a užívání společných prostor“ (což je v podstatě domovní řád) v budoucnu stala nedílnou součástí nových stanov SVJ. Následně došlo k hlasování o následujících nových bodech domovního řádu:

• Hlasování o zákazu odkládání odpadů před byty na společných chodbách a věcí ve společných prostorech. Shromáždění návrh jednomyslně odsouhlasilo.

• Hlasování o povinnosti vodit ve společných prostorách a blízkém okolí psy na vodítku. Shromáždění návrh odsouhlasilo, kdy 96,07% bylo pro, 0 % bylo proti a 3,93% se hlasování zdrželo.

• Hlasování o zákazu kouření ve společných prostorách domu. Shromáždění návrh odsouhlasilo, kdy 70,34% bylo pro, 22,28 % bylo proti a 7,38% se hlasování zdrželo.

9. Informace o změnách a dopadech z důvodu nové legislativy a nového občanského zákoníku. Příprava a diskuze o budoucí změně stanov SVJ
Host shromáždění advokát pan Mgr. Jan Kliner seznámil přítomné s důležitými body ve vztahu NOZ a nutnosti změny, resp. zpracování nových stanov a na nutnosti na příští shromáždění pozvat z tohoto důvodu notáře. Paní Šmejkalová zpracovala přehled důležitých změn, které je nutné do stanov zapracovat do shromáždění roku 2016.

10. Projednání bodů a návrhů vznesených spoluvlastníky + diskuze

11. Závěr shromáždění

Zapsala: paní Petříková dne 27. 11. 2014

Ověřil: pan Domes dne 10. 12. 2014